Girardin vs Jeanbrun : quelle défiscalisation choisir en 2026 ?

Depuis février 2026, un nouveau dispositif fiscal a fait son apparition : la loi Jeanbrun, successeur du Pinel. Elle permet d’amortir une partie de la valeur d’un bien immobilier locatif pour réduire ses revenus fonciers imposables. De l’autre côté, le Girardin industriel continue d’offrir une réduction d’impôt immédiate pouvant dépasser la mise investie. Deux philosophies différentes, deux mécanismes distincts. Si vous payez plus de 3 000 euros d’impôt sur le revenu, ou si vous conseillez des clients dans cette situation, la question mérite un vrai comparatif chiffré. La défiscalisation Girardin et le dispositif Jeanbrun ne répondent pas aux mêmes objectifs. Voici comment les distinguer et, surtout, comment les combiner.

Comment fonctionne la loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun, promulguée le 20 février 2026, crée un statut de « bailleur privé ». Son mécanisme est fondamentalement différent du Girardin : il repose sur un amortissement fiscal, pas sur une réduction d’impôt.

Un amortissement progressif sur 9 ans minimum

L’investisseur acquiert un logement neuf (ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix), le loue nu en résidence principale pendant 9 ans minimum, et déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (source : Expert Impôts, guide Jeanbrun 2026).

Les taux d’amortissement varient selon la catégorie de loyer pratiquée. En loyer intermédiaire (décote de 15 % par rapport au marché) : 3,5 % par an pour le neuf, plafonné à 8 000 euros de déduction annuelle. En loyer social (décote de 30 %) : 4,5 % par an, plafonné à 10 000 euros. En loyer très social (décote de 45 %) : 5,5 % par an, plafonné à 12 000 euros (source : Compta-Online, dispositif Jeanbrun 2026).

Le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, sans restriction de zonage : un avantage par rapport au Pinel qui était limité aux zones tendues.

L’économie réelle dépend de votre TMI

L’amortissement Jeanbrun étant une déduction d’assiette et non une réduction directe, l’économie d’impôt dépend de votre tranche marginale d’imposition. Un contribuable à TMI 41 % qui amortit 10 000 euros par an économise 4 100 euros d’impôt annuels, soit 36 900 euros sur 9 ans. À TMI 30 %, la même déduction ne génère que 3 000 euros d’économie annuelle, un rendement nettement plus modeste.

Comment fonctionne le Girardin industriel

Le Girardin industriel repose sur le financement de matériel productif neuf destiné à des entreprises ultramarines (DOM-COM). L’investisseur souscrit des parts dans une SNC qui acquiert le matériel. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu dès l’année suivante, fondée sur l’article 199 undecies B du CGI.

Un effet fiscal immédiat : le mécanisme « one-shot »

La particularité du dispositif : l’avantage fiscal est acquis en totalité sur une seule année. Pour 10 000 euros investis en début d’année, la réduction d’impôt peut atteindre 11 000 à 12 000 euros (source : Meilleurtaux Placement, guide 2026). Le rendement fiscal dépasse donc 100 % de la mise.

Le plafond des niches fiscales applicable au Girardin est de 18 000 euros par an, contre 10 000 euros pour la plupart des autres dispositifs. Seuls 44 % de la réduction brute entrent dans ce calcul, portant la réduction maximale à 40 909 euros par foyer fiscal pour les opérations de plein droit (source : service-public.gouv.fr). Si la réduction excède l’impôt dû, l’excédent se reporte sur les cinq années suivantes.

Le ticket d’entrée démarre à 2 400 euros. La durée de conservation des parts est de 5 ans. Le dispositif reste opérationnel jusqu’au 31 décembre 2029 (loi de finances 2024). Pour tout comprendre sur le Girardin, fonctionnement, montage SNC, timeline et garanties, téléchargez également notre fiche technique détaillée.

Le face-à-face chiffré : Girardin vs Jeanbrun

Exemple concret : un contribuable à 20 000 euros d’IR

Prenons le cas d’un cadre supérieur payant 20 000 euros d’impôt sur le revenu, à TMI 41 %.

Scénario Girardin seul. Il investit 16 000 euros en mars 2026 via la défiscalisation Girardin. Réduction d’impôt estimée : 19 600 euros (rendement ~22,5 % au T1). Gain net : 3 600 euros. Durée d’immobilisation : 16 mois. Aucun bien à gérer.

Scénario Jeanbrun seul. Il achète un appartement neuf à 250 000 euros, loué en loyer intermédiaire. Amortissement annuel : 7 000 euros (3,5 % × 200 000 euros de base amortissable). Économie d’impôt annuelle : 2 870 euros (7 000 × 41 %). Économie cumulée sur 9 ans : 25 830 euros. À cela s’ajoutent la valeur du bien à la revente, mais aussi les charges, la vacance locative et le risque de prix gonflé par l’effet dispositif.

Scénario combiné. Il investit d’abord 16 000 euros en Girardin (gain net : 3 600 euros, effet immédiat). En parallèle, il achète un bien en Jeanbrun pour 250 000 euros (économie de 2 870 euros par an pendant 9 ans, hors plafond des niches). Résultat la première année : 3 600 + 2 870 = 6 470 euros d’économie fiscale cumulée, sans conflit de plafond.

Exemple donné à titre d’illustration. Les conditions exactes dépendent des opérations, du calendrier et de la situation fiscale du contribuable.

Deux dispositifs complémentaires, pas concurrents

L’un des points les plus importants de cette comparaison : le Girardin et le Jeanbrun sont cumulables sur des investissements distincts. Ils n’entrent pas en concurrence dans le plafonnement des niches fiscales. Le Girardin utilise le plafond majoré de 18 000 euros. Le Jeanbrun, fonctionnant en amortissement, échappe totalement au plafonnement (source : Advenis Gestion Privée, 2026).

Pour un CGP structurant une stratégie patrimoniale, la combinaison la plus efficace en 2026 repose sur trois briques : la défiscalisation Girardin pour l’effet immédiat (réduction one-shot), le Jeanbrun ou un LMP hôtelier pour le rendement locatif et la constitution de patrimoine, et un PER pour la déduction du revenu imposable (également hors plafond). Trois leviers fiscaux distincts, trois enveloppes indépendantes.

Les risques à évaluer pour chaque dispositif

Girardin : le risque de requalification

Si les conditions d’exploitation du matériel ne sont pas respectées pendant 5 ans (non-livraison, cessation d’activité de l’entreprise, défaut de location), l’administration fiscale peut annuler la réduction d’impôt, majorée d’intérêts de retard (source : BOFiP, BOI-BIC-RICI-20-10-10-10). Ce risque dépend directement de la fiabilité de l’opérateur. Les opérateurs sérieux proposent une garantie de bonne fin fiscale, un suivi des actifs sur le terrain et des attestations annuelles.

Le capital investi en Girardin n’est pas récupérable : c’est un investissement à fonds perdus. Le bénéfice est exclusivement fiscal.

Jeanbrun : les risques immobiliers classiques

Le Jeanbrun expose l’investisseur aux risques inhérents à l’immobilier locatif : vacance locative, impayés, charges imprévues, baisse du marché. Le risque spécifique des dispositifs immobiliers défiscalisants (déjà observé avec le Robien, le Scellier et le Pinel) est la survalorisation des biens par les promoteurs pouvant aller de 20 à 40 % au-dessus du prix de marché (source : Implid, guide Jeanbrun 2026). Le test simple : achèteriez-vous ce bien au même prix sans l’avantage fiscal ?

Autre contrainte : une sortie anticipée avant 9 ans entraîne la réintégration des amortissements déduits, assortie d’une pénalité de 10 % (source : loi-jeanbrun.fr). Seuls les cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement, mutation > 50 km) autorisent une sortie sans pénalité.

Quel dispositif choisir selon votre profil ?

Vous cherchez un effet fiscal rapide, sans gestion immobilière ? Le Girardin industriel est le dispositif le plus adapté. Rendement supérieur à 100 % de la mise, effet one-shot, ticket dès 3 000 euros, engagement limité à 5 ans. La défiscalisation Girardin couvre un spectre large d’IR, de 5 000 à 60 000 euros.

Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant ? Le Jeanbrun répond à cet objectif, à condition d’être à TMI 41 % ou plus, de pouvoir mobiliser un capital immobilier conséquent, et d’accepter un engagement de 9 ans minimum.

Vous voulez maximiser l’économie fiscale globale ? Combinez les deux. La défiscalisation Girardin absorbe le plafond majoré de 18 000 euros. L’amortissement Jeanbrun agit hors plafond sur vos revenus fonciers. Ajoutez un PER pour la déduction du revenu global. Trois dispositifs, trois mécanismes différents, zéro conflit.

Conclusion : deux outils, une stratégie

Ce qu’il faut retenir, c’est que le Girardin industriel et la loi Jeanbrun ne répondent pas aux mêmes besoins. Le premier est un outil de défiscalisation pure : rapide, puissant, accessible. Le second est un outil patrimonial avec un volet fiscal : progressif, exigeant en capital, réservé aux TMI élevées. Les deux sont cumulables et complémentaires.

Si vous ne deviez retenir qu’un seul dispositif pour réduire immédiatement votre impôt en 2026, la défiscalisation Girardin reste la solution la plus performante du marché. Et la fenêtre optimale de souscription (janvier-avril) se referme chaque mois.

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